Как выбрать дом в городе. Как выбрать загородный дом. Как правильно составить договор купле-продажи дома

У того, кто решил покинуть пределы мегаполиса и постоянно проживать за городом, сразу же возникает следующий вопрос: «Какой дом лучше выбрать?»

Ведь в этом деле слишком много нюансов, которые следует учесть, прежде чем покинуть стены многоэтажки. В таком случае понадобится правильно подобрать земельный участок, место его расположения, а также определиться с размерами своей загородной резиденции.

Стоит ли решаться на переезд?

Еще до того как будут покинуты стены квартиры, необходимо ответить себе на вопрос: «Каковы основные цели этого переезда, и будут ли условия за городом комфортны для всех членов семьи?» Только при таком подходе покупка будет удачной и максимально отвечающей пожеланиям.

Тот, кто не задается вопросом, как правильно выбрать дом, и совершает переезд лишь на эмоциях, в дальнейшем может столкнуться с различными проблемами. Это и постоянные пробки по дороге на работу, и значительная удаленность ближайшей школы, детского сада или магазина. И только четкое понимание своей цели поможет новоселу избежать потери денег, нервов и времени. Стоит понимать, что переезд за город является весьма ответственным процессом. Он меняет жизненный стиль семьи, а также налагает дополнительные нагрузки и определенные обязательства на хозяина дома. Кроме всего прочего, это мероприятие является весьма затратным. Это касается приобретения, строительства и дальнейших коммунальных расходов. Именно поэтому тому, кто решил убежать от плохой экологии города и приобщиться к природе, стоит, прежде всего, внимательно изучить тему, которая позволит ответить на вопрос «Как и какой дом выбрать для постоянно проживания?».

Покупка или строительство?

Что же предпочтительней для тех, кто решил жить за городом? Строить в таком случае дом с нуля или приобретать уже готовый? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Однако многие люди предпочитают все же заниматься строительством. Это объясняется тем, что тратить деньги постепенно для них является самым выгодным вариантом.

Но в этом случае необходимо учесть и возраст будущих домовладельцев. Например, для пожилых людей предпочтительнее приобрести уже готовый дом. Возведение жилья для них явится тяжелым испытанием.

По мнению специалистов, не стоит начинать строительство эмоциональным и творческим натурам, имеющим непостоянный вид заработка. Для них возведение жилища может стать бесконечным процессом.

Предварительное «тестирование»

Многие люди решаются на переезд, но при этом продолжают судить о жизни за городом по стандартам комфортной квартиры. Как же в таком случае не допустить ошибку?

Специалисты советуют еще до переезда попробовать временно пожить в арендованном доме. Этот период может длиться от двух месяцев до полугода. Только по истечении указанного срока станет окончательно понятно, устраивает ли семью новое место для жилья.

Земельный участок

В отличие от городской квартиры, для загородного дома должна быть выделена определенная территория. Стоит иметь в виду, что этот участок в дальнейшем предстоит благоустраивать и обрабатывать. В связи с этим перед покупкой будущие землевладельцы должны правильно оценить и взвесить свои силы.

Расположение

Как правильно выбрать дом? Еще до покупки готового строения или земельного участка под него следует хорошенько сориентироваться на местности. Ведь качество и комфорт загородной жизни во многом будут зависеть от транспортной доступности и окружающей инфраструктуры поселка. Для этого будущие хозяева должны определить, где находятся ближайшие школы, магазины, детские садики и больницы. Над этим вопросом должен задуматься каждый, ведь в противном случае на любование природой у семьи не останется ни сил, ни времени, так как все они будут потрачены на решение самых насущных проблем.

Размер

Как выбрать частный дом? Будущим хозяевам важно определиться с тем, какие комнаты должны быть в их жилище и в каком количестве. От этого будет зависеть площадь дома.

Сколько семье необходимо комнат? Их количество будет напрямую зависеть от числа обитателей жилища. Так, семье, воспитывающей двух детей, понадобится спальня для родителей, гостиная, а также по комнате для каждого ребенка. Невозможно представить себе дом и без кухни. В последнее время ее чаще всего объединяют с гостиной. В таком решении есть свои преимущества. Ведь это позволяет получить довольно просторную комнату, имеющую обширный функционал. Однако тем, кому не нравится, что в гостиной не всегда бывает порядок, присутствует запах и дым, стоит расположить кухню отдельно.

Как выбрать частный дом, чтобы всем членам семьи было в нем удобно и комфортно? Для этого стоит обратить внимание на количество санузлов. Их число определяется в зависимости от числа домочадцев. Так, семье, состоящей из четырех человек, будет достаточно всего одного санузла. Хотя при желании можно обустроить еще один, который будет иметь небольшие размеры. В основном из них должны находиться унитаз и ванна, умывальник и стиральная машина. Второй санузел вместо ванны оборудуется душевой кабиной.

Прихожая или коридор в доме не должны занимать много места. Но в то же время здесь должен ощущаться простор. Ведь на этой площади понадобится поставить вешалку или шкаф для обуви и верхней одежды.

В доме с индивидуальным отоплением должно быть помещение, предназначенное для котла. Обычно оно находится в подвальном помещении или на цокольном этаже. Здесь же устанавливается колонка, оборудование, подающее воду из скважины, емкость, выполняющая функции накопительного бачка, и проч.

Практически все частные дома имеют веранду. Она располагается перед главным фасадом и находится недалеко от гостиной и кухни. Площадь такой пристройки зависит от Нередко с верандой объединяют крыльцо. Но оно также может быть и отдельным. Крыльцо желательно застеклить. В таком случае оно будет нести в себе функцию тамбура.

Все остальные помещения в доме предусматриваются по желанию хозяев. Это может быть кабинет, комнаты для гостей и т. д.

Какова площадь такого частного дома? Без коридоров между помещениями она составит приблизительно 140 квадратных метров, в том числе:

спальня родителей - 15-20 кв. м;
комнаты для детей - 2 х 12 кв. м;
гостиная - от 25 до 30 кв. м;
кухня - от 15 до 20 кв. м;
санузел - 5 кв. м;
коридор - 6 кв. м;
котельная - от 6 до 10 кв. м;
веранда - от 15 до 20 кв. м;
крыльцо - 4 кв. м.

Этажность

Выбрать дом для строительства или для покупки по одному лишь количеству комнат невозможно. Необходимо также определиться с его этажностью. Конечно, при ограниченной площади участка на нем вполне логично будет смотреться более высокий дом. На втором или на третьем его этаже можно будет разместить заранее запланированные помещения. Однако нередко строительство такого дома является лишь данью существующей моде. Ведь многие считают, что чем выше жилище, тем оно красивее.

По этому критерию какой дом выбрать предпочтительнее? Конечно, одноэтажное жилье строится в основном тогда, когда комнат в нем предусматривается не слишком много, и при этом они не будут иметь значительные площади. К тому же мало кто из хозяев станет занимать свой земельный участок только одним домом.

Но стоит иметь в виду, что одноэтажное жилье идеально для пожилых людей, которым сложно постоянно совершать подъемы по лестницам. К тому же его намного проще ремонтировать или пристраивать к дому дополнительные помещения. Для любителей рассматривать все свысока вариант с несколькими этажами также не принесет никакого удовольствия. Ведь, как правило, в загородных поселках дома строятся на небольшой территории и располагаются близко друг от друга. Поэтому со второго этажа можно будет только полюбоваться крышами соседних зданий и чужими огородами. И напротив. За вид из окошек первого этажа в ответе сами хозяева. При этом у них есть возможность оригинально украсить свой участок или разбить живописный сад.

Некоторыми преимуществами обладают дома, имеющие несколько этажей. Например, всю их площадь можно легко разделить на зоны. На втором этаже в таком случае, как правило, находятся жилые комнаты и санузлы. Первый же отведен под кухню, гостиную, столовую и кабинет.

При наличии цокольного этажа в нем можно разместить не только котельную, но и гараж. Однако последний вариант не всегда удобен из-за присутствия запаха масла, бензина и прочих вредных веществ, которые будут непременно проникать в дом.

А если есть желание использовать преимущества одноэтажного и двух-трехэтажного жилища одновременно? В таком случае какой дом выбрать? Для удовлетворения всех желаний будущих хозяев им придется присмотреться к строению, имеющему мансардный этаж. Он имеет более легкую конструкцию перегородок, но дает при этом возможность обустройства новых комнат. Польза такого решения заключена и в наиболее эффективном использовании полезной площади чердачного пространства.

Порой самым верным вариантом для тех, кто не знает, как выбрать дом, явится приобретение или возведение строения, разные части которого имеют отличия по этажности. Подобное решение позволяет обустроить на «нижней» крыше цветник, летнюю площадку или сделать ее просто зеленым газоном.

Виды домов

Одним из параметров жилища выступает его надежность. Ведь тому, кто совершает покупку, вовсе не хочется, чтобы стены его дома через некоторое время покрылись трещинами, а конструкции постепенно утратили свою несущую способность. А на это в первую очередь оказывают влияние строительные материалы из которых и возведено сооружение. Чтобы оно было надежным и прослужило своим хозяевам долгие годы, как выбрать дом? различаются исходя из материала, использованного для возведения стен. И для того чтобы сориентироваться в многообразии предложенной недвижимости, следует знать о том, что существует четыре основные категории жилищ. Среди них каркасные и деревянные, из ячеистых бетонов и кирпичные. Рассмотрим эти категории подробнее. Это поможет определиться, как выбрать дом.

Преимущества домов и недостатки каждого из этих типов также следует более полно узнать будущим хозяевам. Рассмотрим и эти критерии.

Каркасные дома

В эту категорию входят строения, при возведении которых используется металлический профиль или обрезная доска. Из этих материалов изготавливается каркас. Он представляет собой соединенные между собой по вертикали и горизонтали доски или профиль. Далее с внутренней и внешней стороны каркас зашивается плитами, например ГСП или ГВЛ, или досками. Полученное при этом заполняется утеплителем.

Данная технология является весьма распространенной. Как правило, это касается зданий с деревянным каркасом. Особенно актуальна данная категория для тех, кто не знает, как выбрать дом для дачи. Ведь основным достоинством подобной постройки является ее дешевизна. В качестве постоянного жилища этот вариант рассматривают семьи, обладающие ограниченным бюджетом. К положительным качествам каркасного дома можно отнести его сейсмоустойчивость. При правильной сборке несущей конструкции она способна выдержать землетрясение до 9 баллов. Весьма доступным является и ремонт такого дома. Ведь обшивные доски и плиты без труда заменяются другими.

Тем, кто все еще интересуется, как выбрать дом, стоит знать и о недостатках каркасной конструкции. К ним относят:

Недолговечность. Уже через пятнадцать лет после завершения строительства каркасному дому требуется косметический или капитальный ремонт. Именно поэтому перед покупкой придется поинтересоваться у хозяина, сколько лет его строению.
Высокая степень пожароопасности. Во время строительства каркасных домов применяются легковоспламеняющиеся материалы. Именно поэтому перед покупкой такого жилища следует узнать, из какого материала оно было построено и проводилась ли обработка стен антипиренами.
Низкая устойчивость к плесени и грибкам. Для устранения данной проблемы дерево должно быть обработано специальными составами. Однако плесень и грибок недобросовестные продавцы могут скрыть под сайдингом.
Небольшая прочность. Это дает возможность просто выломать стену.
Возможность для распространения грызунов и насекомых. Они могут селиться между обшивкой и планомерно уничтожать каркас.

Деревянные дома

В эту категорию относят сооружения, стены которых выполнены из бревна или бруса. Обычно для этих целей применяются древесные материалы хвойных пород, лидерами среди которых являются ель и сосна.

Тому, кто пытается разобраться в вопросе, как выбрать дом, преимущества домов из бруса и бревен нужно знать в обязательном порядке. А они заключаются в следующем:

в относительной дешевизне;
экологичности (дерево не выделяет вредных веществ);
воздухопроницаемости, которая выражается в том, что в таком доме стены «дышат», то есть не препятствуют естественной циркуляции воздуха;
эстетичности (коттеджи из бревна и бруса выглядят весьма привлекательно);
низком показателе звуко- и теплопроводности (стены из хвойного материала защищают жилище от внешних шумов и прекрасно сохраняют тепло).

Тем, кто задается вопросом, как выбрать дом, стоит знать и о недостатках деревянных строений. Это прежде всего касается неопределенного срока службы здания. Ведь дерево требует постоянной обработки от грибка. При несоблюдении данного правила дом потеряет свой привлекательный внешний вид и будет служить намного меньше.

Еще одним недостатком такого строения является невысокое качество того материала, который в последнее время предлагается на строительном рынке. Ведь сегодня все озабочены только получением прибыли, что сказывается на сроке эксплуатации дома. Стоит помнить и о том, что древесина является весьма пожароопасным материалом. Она не только горит, но и поддерживает горение.

Дом из ячеистого бетона

Этот материал производится с применением вяжущего вещества (извести или цемента). Кроме того, в его составе находятся вода, мелкий песок и пенообразователь. И прежде чем ответить на вопрос «Как выбрать дом?», преимущества и недостатки таких строений должны быть рассмотрены также. Среди достоинств жилища из ячеистого бетона можно выделить следующие:

относительная дешевизна по сравнению с домами из кирпича;
пожаробезопасность;
стойкость к образованию плесени;
высокие тепло- и звукоизоляционные характеристики.

Однако все вышеперечисленные свойства напрямую зависят от марки блоков. Чем она выше, тем сильнее ухудшаются достоинства сооружения.

Имеются у таких домов и недостатки. Они проявляются в следующем:

в небольшом сроке эксплуатации (от 10 до 30 лет у блоков с открытыми порами и до 100 лет - с закрытыми);
низкой механической прочности (этот недостаток проявляется, например, в те моменты, когда хозяин вбивает простые дюбеля в стену, вываливающиеся после значительной нагрузки);
большим водопоглощением (в ячеистых бетонах с открытыми порами этот показатель составляет 35%);
отсутствии естественной циркуляции воздуха.

Кирпичный дом

Это последняя, четвертая категория строений. В нее входят здания, стены которых возведены из глиняных, керамических или силикатных кирпичей. Для тех, кто решает вопрос, как выбрать хороший дом, стоит рассмотреть именно этот вариант. Строения из кирпича отличаются высокой степенью надежности. Это больше всего и привлекает потенциальных покупателей и застройщиков.

Получить совет, как выбрать дом для постоянного проживания, можно исходя из информации о том, что кирпич является материалом, давно проверенным временем. Однако позволить себе купить или построить такой дом способен далеко не каждый. Ведь кирпич очень дорогой.

Тому, кто задается вопросом, как выбрать дом, необходимо изучить все достоинства зданий из этого материала. К ним относятся:

прочность, то есть способность к восприятию больших нагрузок на сжатие;
пожаробезопасность;
надежность;
долговечность (срок эксплуатации кирпичных домов достигает 100 лет);
легкость обслуживания.

К недостаткам кирпичных домов относят их большую стоимость. Ведь на рынке недвижимости подобные сооружения являются самыми дорогими. Так, при одинаковых условиях за одну и ту же цену можно приобрести каркасный дом, площадь которого составляет 150 квадратных метров, и кирпичный на 70-80 кв. м.

Тому, кто мечтает о надежном доме, можно посоветовать обратить внимание на появившийся сравнительно недавно керамоблок. Этот материал служит современной альтернативой кирпичу. В его составе также находится глина. Однако керамоблок представляет собой не обычную, а поризованную керамику. При его производстве в глину добавляется мелкая древесная стружка, которая сгорает при обжиге. Это позволяет создавать микропоры, что повышает теплоизоляционные свойства материала.

Внутреннее строение таких керамоблоков является многощелевой структурой, что способно еще более усилить защиту жилища от потери тепла и проникновения в помещения шумов. Однако керамоблок более хрупок, чем кирпич, и имеет более высокую стоимость.

Итак, люди, решившие приобрести для постоянного пользования жилье, должны сами принять решение, как выбрать дом и каким он должен быть. Ведь каждый из предложенных на рынке недвижимости вариантов может иметь свои плюсы и минусы.

Кроме того, при покупке следует учесть, что дом является не единственной постройкой на участке. Здесь еще должны располагаться сараи и гаражи, беседки и скамейки, а также другие вспомогательные строения. Необходимо, чтобы все это составляло единый стилистический ансамбль и дополняло друг друга.

Переезд из городской квартиры в частный загородный дом для постоянного проживания серьезный и ответственный шаг. У жизни в своем "домике в деревне" много плюсов, правда, с условием, что этот самый домик грамотно подобран под конкретных владельцев. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" , как правильно подобрать место, земельный участок и определить размер загородной резиденции.

1. Спросите себя зачем

Прежде, чем отважиться на приобретение частного дома, важно задаться вопросом, а будет ли проживание за городом комфортным для семьи, и каковы основные цели покупки? Такой подход позволит совершить рациональную покупку, максимально отвечающую требованиям всех членов семьи.

В противном случае, если покупка совершается на эмоциях, не исключена ситуация, когда работающие члены семейства будут стоять в вечных пробках до работы, ближайший детский сад или школа окажутся в 40 километрах, а до магазина будет полчаса на машине, поясняет управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

С коллегой соглашается частный риелтор Евгения Галинская и подчеркивает, что четкое понимание цели приобретения загородного дома поможет избежать потери и денег, и времени, и нервов. "Я постоянно пытаюсь объяснить людям, что переезд загород это очень серьезный процесс, который меняет стиль жизни и накладывает определенные обязательства и дополнительные нагрузки на владельца дома. Кроме того, это весьма затратное предприятие, как в плане строительства, так и в плане коммунальных расходов. Поэтому, если вы решили приобрести дом, потому что наслушались телепередач о плохой экологии в городах и срочно хотите "приобщиться к природе", то покупка дома будет явно спонтанным и непродуманным шагом", объясняет риелтор.

С особой осторожностью нужно отнестись к покупке дома в качестве "родового гнезда" для всех детей, внуков и правнуков. По мнению учредителя компании "Гуд Вуд" Александра Дубовенко, это категорически неправильный подход. "Жизнь становится более динамичной. Никаким детям никакие родовые гнезда не нужны. Молодые люди хотят жить не в родовом гнезде, а в собственной маленькой ячейке", уверен эксперт.

Как правило, желание превратить дом в родовое гнездо ведет к покупке гигантского особняка с неимоверными площадями, делится профессиональными наблюдениями Галинская. В итоге заканчивается все тем, что дети, вырастая, перебираются в город, а их родители остаются один на один с гигантскими хоромами, ухаживать за которыми у них просто нет сил, объясняет она.

Очень многое зависит от состава семьи, от возраста и даже характера людей, от места работы, рассуждает Яхонтов. Так, возьмем для примера семью из работающего папы и неработающей мамы, которая сидит с маленьким ребенком. В этом случае загородное проживание будет вполне приятным вариантом, считает эксперт. Позитивно, по сего словам, относятся к загородному проживанию и пенсионеры, которые не ездят каждый день в город на работу; фрилансеры или люди со свободным графиком посещения офиса.

2. Строить или покупать готовый

Строить дом с нуля или покупать готовый вопрос неоднозначный. Большинство людей все же предпочитают строить дом самостоятельно, так как тратить деньги постепенно им комфортнее, отмечает Дубовенко.

Но здесь также нужно учитывать возраст и социальную активность будущих домовладельцев. Так, пожилым людям Галинская советует присмотреть уже готовый домик, так как стройка может быть для них очень тяжелым испытанием.

Затевать стройку, по мнению риелтора, не стоит и творческим эмоциональным натурам с нерегулярными заработками, так как в этом случае возведение дома может превратиться в бесконечный процесс.

3. Загородный "тест-драйв"

Понятно, что сначала люди, как правило, делают ошибки, ведь о жизни в доме они судят по своим квартирным стандартам, замечает Дубовенко. Поэтому эксперт советует, чтобы не допускать ошибок, обязательно попробовать пожить в доме временно.

В частности, дом можно арендовать на пару месяцев, а еще лучше на полгода. И тогда будет понятно, подходит это место для жилья или нет, сколько комнат нужно для семьи и как вообще воспримут формат загородной жизни все домочадцы.

4. Дом начинается с земли

Загородный дом, в отличие от городской квартиры, подразумевает обязательное наличие земельного участка, который так или иначе придется обрабатывать и благоустраивать. Поэтому перед покупкой эксперты советуют будущим домовладельцам взвесить и оценить свои силы.

Например, если из 4 членов семьи трое являются завзятыми садоводами и любят копаться в земле, то можно смело брать участок побольше, уверен Яхонтов из "Миэль-Загородная недвижимость". Если же все члены семьи работают или просто не склонны постоянно косить газон и подрезать яблони, то вполне хватит и 6 соток, добавляет он.

5. Локация решает все

Впрочем, прежде чем покупать голый земельный участок или уже готовый дом, стоит как следует "сориентироваться на местности", ведь комфорт и качество жизни за городом зависят в первую очередь от окружающей инфраструктуры и транспортной доступности поселка.

Для этого Дубовенко предлагает будущим домовладельцам задать себе ряд несложных вопросов. Если в семье есть дети, то где они будут учиться и как добираться до школы?

Если взрослые работают в городе, то насколько комфортно и быстро они будут добираться до офиса и обратно домой?

Далеко ли ездить в магазин?

Где расположена больница?

Эти обычные жизненные вопросы, по идее, должен задавать любой разумный человек сам себе, но часто люди просто игнорируют это, сетует эксперт. В итоге получается, что человек, очарованный красотой и якобы удачным расположением участка, покупает его, а потом даже не выходит туда из-за нехватки времени и сил, которые тратятся на решение других насущных проблем.

6. Размер имеет значение

Возраст и социальная активность будущих владельцев поможет в определении размера и планировки дома. Если дом хотят приобрести пожилые люди, чтобы спокойно жить там после выхода на пенсию, то им вполне подойдет небольшой одноэтажный домик с минимальным набором комнат, рассуждает Галинская.

Если же речь идет об эконом или комфорт-классе для семьи из 3-4 человек, из которых двое работают, и при этом нет других помощников по хозяйству, то как минимум у каждого члена семьи должна быть своя спальня, какое-то общее помещение вроде гостиной и просторная кухня, замечает Яхонтов. Если комнат будет меньше, то возникнет риск тесноты, если больше, то часть помещений будут простаивать, а ведь их надо и убирать, и отапливать, что стоит и времени, и сил, и денег, подчеркивает собеседник агентства.

Если владельцы планируют часто принимать в доме гостей или родственников, как говорится, с ночевкой, то гостевая комната тоже не помешает. Людям, которым приходится часто работать или учиться дома, по мнению риелторов, стоит позаботиться также о наличии отдельной комнаты под кабинет. В доме также должно быть обязательно достаточное количество санузлов, чтобы не возникло ситуации как в коммунальной квартире, когда всем одновременно потребовалось в ванную, замечает Яхонтов.

С особым вниманием стоит выбирать дом семьям, где имеются маленькие дети или пожилые люди. Так, крутые лестницы, окна в пол, элементы декора целиком из стекла источник опасности для активных малышей, подчеркивает риелтор. А вот крутые лестницы и многоэтажные хоромы, по его мнению, не лучший вариант, если дом покупается для пожилых людей.

7. Доверьтесь профессионалам

А вот над разработкой самого проекта дома уже должен работать профессиональный архитектор, настаивает Дубовенко из "Гуд Вуд": в этом деле нужен опыт мастера, а не вольное творчество.

Профессионалы знают, что нужно конкретному человеку, как, например, опытный стилист видит, какая прическа больше подойдет этому клиенту, уверен эксперт. Конечно, пожелания всегда учитываются, но в процессе работы они корректируются. В архитектуре есть совершенно однозначные, очевидные вещи: сколько нужно санузлов, как они должны быть расположены, комфортно ли будет в спальне при расположении относительно той или иной стороны света, объясняет Дубовенко.

Участники беседы:

Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров;
Руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский.

Алексей: Сейчас весенне-летнее время, и многие граждане присматривают себе дачи, какие-то участки под жилищное строительство. Какие могут быть рекомендации к покупке, в каком месте?

Дмитрий: На загородном рынке в этом году сложилась такая особая ситуация: граждане купили очень много в декабре. В декабре никогда ничего не покупали в связи с ситуациями с валютой. А тут приобрели в два раза больше участков, готовых коттеджей, в сравнении с декабрем прошлого года. Граждане, как привило, покупают все-таки пустые участки под самостоятельную застройку – это тренд уже нескольких последних лет, а в этом году он усиливается. Заметно, что как только наступает кризис и снижается покупательская способность, граждане переключаются именно на покупку участков с тем, чтобы строиться самостоятельно.

Алексей: Это сейчас говорится о загородной недвижимости, не считая, что если на квартиру денег не хватает, то можно приобрести земельный участок и начать строить?

Дмитрий: Нет, хотя все чаще видно людей, которые вместо покупки квартиры думают либо о самостоятельном строительстве, либо о покупке недвижимости за городом, опять же понимают, что привлекательность создает разница в цене. В городе это 80-90 тыс. за квадрат на разной стадии строительства (цены, конечно, разные). За городом же это 30-40 тыс. за квадрат. За эти же деньги человек может получить в два раза больше площади. И тот, кому категорически не хватает денег на квартиру в городе, может рассчитывать на какую-то недвижимость за городом.

Алексей: Какие места наиболее популярны в покупке загородной недвижимости?

Дмитрий: Покупают на всех направлениях. На каждом направлении есть свой покупатель.

Алексей: А где же спрятаны точки роста?

Дмитрий: Последние годы, наверное, очень сильно растет южное направление. Именно с точки зрения покупки недорогой недвижимости для постоянного проживания, потому что на северном направлении за городом те же самые 70-80 тыс. выйдет, как минимум. А вот эти предложения — 40-35 за квадрат, они возникают на юге, конечно. Очень большое количество новых поселков предлагают дешевые земли. Опять же, нельзя сказать, чтобы все бежали в какой-то район, и покупали. Среди всего количества предложений, вполне может попасться то, что покупать нельзя, к примеру, там, где не подведены коммуникации. Если застройщик не берет на себя подводку коммуникаций, категорически нельзя покупать. Никогда не будут подведены коммуникации, никогда никакой колхоз не соберется и не выделит деньги на подведение коммуникаций, обязательно до половины не достучишься. Те, кто ставил дома домофон, решал такую простую задачу, знает, что собрать деньги невозможно. Естественно, невозможно будет собрать по несколько сотен тысяч рублей на подведение коммуникаций. Нужно покупать с готовыми коммуникациями. С коммуникациями, доведенными до участка или хотя бы до поселка (уже есть гарантия). Если, к примеру, в поселке есть трансформаторная будка, подключенная к сетям – это уже гарантия. Вот на этой стадии уже можно покупать. Если этой будки нет, а выходит очень много застройщиков, которые даже не представляют, что такое подведение коммуникаций, им кажется, что это будет стоить столько. Потом они начинают делать, и либо оказывается, что они не могут выполнить обязательства, либо надо собирать дополнительные деньги.

Алексей: А по коммуникациям, проблема чаще всего происходит с водой, электричеством, с чем именно?

Дмитрий: В загородной недвижимости определенная специфика коммуникаций. Вот, при обычном анализе считают, что если присутствуют дороги и электричество, то коммуникации есть. Воду можно качать и из-под земли. В разных районах по-разному, но в целом, проблема с водой решается. Есть отдельные точки, где до воды очень далеко, и она там не всегда есть. Но, в принципе, локальные очистные сооружения, локальная скважина или колодец проблемы с водой решают.

Алексей: Значит, на юге дешевле всего – получается стоимость 35-40 тыс. рублей за метр квадратный? Это ведь мы говорим о недвижимости?

Дмитрий: Этот разговор ведется о том, что в принципе, такие цены как ориентир могут принимать, что можно рассчитывать на таунхаус (построенный дом), конечно, не на лучшем участке. Построенный готовый дом будет, конечно, стоить дороже. Это говорится уже о той ситуации, когда гражданин готов вписаться в самостоятельное строительство, то есть купить участок и построить на нем дом, вот тогда он может выйти на эту цену. Главное – это внимательно читать договор! При посещении застройщика, нужно взять договор и сразу же идти к юристу, даже не заходя домой. Обязательно должен быть юрист, которому человек доверяет. Ему нужно показать договор, и тогда он внятно объяснит, что по этому договору обязуются сделать, а что нет.

Алексей: Но даже если застройщик или продавец обязуется решить вопрос с коммуникациями, еще не факт, что он вообще сможет его решить.

Дмитрий: По крайней мере, в договоре понятно, что он обещает. Есть компании на загородном рынке, которые уже реализовали несколько проектов, которые имеют хорошую репутацию. Здесь можно приехать и посмотреть, что они реализовали. И они прекрасно знают, что такое подводить электричество. Конечно, чтобы покупать вообще без рисков, нужно покупать на конечной стадии, когда все коммуникации подведены до участка, но это будет дороже. Если же играть в инвестиции, сэкономить деньги и купить дешевле, то нужно осознавать присутствие риска.

Алексей: Как минимум, нужно искать компанию с определенной репутацией для того, чтобы потом не получилось так, что наобещали много, а потом все исчезли, и непонятно что делать.

Дмитрий: Безусловно. И сейчас застройщики, в том числе, говорят о том, что денег у людей относительно не много. Они приезжают, смотрят, видят, что все нормально, и едут в поселок, который только-только на старте (этой же компании). Таким образом, люди удостоверяются в компетентности и надежности компании, выполнении последней своих обязательств. Тогда они готовы купить на самом старте, чтобы было подешевле. Сэкономить получается, но это никоим образом не инвестиция, потому что купив по такой стоимости, не факт что продажа будет по той же цене. Продать потом будет сложно, нужно будет вступать в конкуренцию с этой же компанией, у которой уже есть определенный рекламный бюджет, средства продвижения, а собственник будет конкурировать с ней.

Алексей: А вот с точки зрения соотношения юга – 35-40 тыс. рублей за метр квадратный и заработной платы. Что здесь, какая здесь перспектива, можно ли считать такую цену справедливой на объекты недвижимости?

Дмитрий: Здесь можно говорить о том, что заработные платы в стране низкие. Однако субъективно — это цена более-менее справедлива, если говорить, что земля будет стоить 1/3 от общей стоимости домовладения, а 2/3 будет стоить дом. Понятно, что строительные компании несколько завышают цены на строительные материалы, особенно пошел рост в 2015 году, он был не совсем оправдан и не подкреплен увеличением покупательской способности, и даже на тех же самых предприятиях не растут зарплаты у их работников. Они пытаются таким образом обезопасить себя от каких-то предполагаемых потрясений и рисков. В далекой перспективе, соотношение изменится в лучшую сторону.

Загородный дом - удовольствие недешевое и хлопотное. Мало того, человек, приобретающий дом, как сапер - права на ошибку практически не имеет. Поэтому, выбирая недвижимость, нужно очень серьезно подойти к решению о покупке. А задача риэлтора - максимально облегчить процесс выбора загородной недвижимости и помочь клиенту подобрать наилучший вариант в соотношении «цена - качество».

По мнению специалиста по недвижимости консалтинговой компании по недвижимости полного цикла NAI Pickard Татьяны Племенюк, прежде всего нужно четко понимать, для каких именно целей нужен дом - для постоянного проживания или как загородный дом выходного дня. Если это дом для постоянного проживания, он должен находиться на территории, на которой разрешено жилищное строительство, а не на участке садового товарищества, например. Только тогда проживающие в доме могут иметь прописку, адрес и остальные преимущества постоянного места жительства.

Кроме того, по словам директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко, покупатель должен для себя определить, где именно он хочет дом. Учитывая при этом направление и удаленность от города. Также желательно, чтобы клиент сразу определил для себя, какой именно он хочет дом по площади, этажности, благоустройству, материалам, из которых он изготовлен, и т. д. Неплохо, чтобы клиент решил для себя, участок какой площади он хочет в зависимости от того, как он планирует использовать землю. Когда человек определился, наступает очень важная стадия - определение соотношения его желаний с финансовыми возможностями. На этой стадии активную помощь оказывает риэлтор.

Выбирая загородный дом как постоянное место жительства, клиент должен очень четко понимать, куда и как именно он будет каждый день добираться на работу, какие трассы использовать.
Правда, по словам Владимира Степенко, выбор направления для поиска дома не всегда совпадет с местом жительства или работы. Например, клиент может жить на правобережной части Киева, а выбрать дом на левом берегу, если у него для этого есть веские причины, например близость к офису. Ведь купив дом и переселившись на левый берег, он сможет быстрее добираться на работу, не пересекая Днепр и не теряя многие часы, простаивая в пробках на мостах. Или если человеку «подвернулся» уж очень интересный вариант, подходящий по большинству параметров. Тут главное - предпочтения клиента.

Кстати, по наблюдениям Татьяны Племенюк в окрестностях Киева, недвижимость на левом берегу несколько дешевле, чем на правом, именно потому, что, несмотря на то, что он перегружен транспортом и не гибок в плане транспортных коммуникаций, оттуда труднее добираться до центра города, где находится деловое сердце столицы и куда устремляются основные человеческие потоки по будням.

Если говорить об удаленности загородного жилья от города - то не более 60 км в один конец для ежедневных путешествий. Если же дом выбирается именно как альтернатива постоянному городскому жилью для того, чтобы проводить там выходные дни или отпуск, то удаленность дома может быть и около 100 и больше километров. Кстати, по словам Татьяны Племенюк, в этом случае можно приобретать дом и в садовом товариществе, что удешевит собственность.

Кроме того, клиент должен четко определиться, какая инфраструктура населенного пункта его устроит. Должен ли быть рядом с домом современный супермаркет или достаточно небольшого сельского магазина. Важно ли наличие детских учреждений - детсада и школы, или дети будут учиться в городе. Сегодня покупатели большое внимание обращают и на развлекательную инфраструктуру - наличие неподалеку ресторанов, боулинг-клубов, бильярдных и т. д. Не менее важно, чтобы в окрестностях были лесная зона и водоем, где можно будет отдохнуть на природе, порыбачить или поохотится. Хотя на самом деле, по мнению Татьяны Племенюк, главным фактором должна все же стать удобная транспортная развязка.

По словам Владимира Степенко, некоторых клиентов в первую очередь волнует такой фактор, как социальное окружение. Состоятельные люди предпочитают приобретать загородную недвижимость в поселках с однородной, равной им социальной средой. Клиент должен определиться, какой тип населенного пункта для него предпочтительнее - новый растущий поселок с современными коттеджами, а значит, и с довольно состоятельными соседями, или обычное село со старой застройкой и соответствующей социальной средой.

Перейдем непосредственно к строениям. В период «дикого капитализма», а именно в начале и середине 90-х годов, особым шиком считалось построить огромный особняк в 400–600, а то и 1000 м2 на небольшом участке. Или наоборот, покупался огромный участок земли, большая часть которого впоследствии не использовалась.

Если говорить о площади самого дома, то, по словам Татьяны Племенюк, исходя из ее личного опыта и запросов клиентов наиболее рациональная площадь загородного жилья для среднестатистической семьи из четырех человек плюс необходимая гостевая территория - от 200 до 350 м2. Меньше - недостаточно для комфортной жизни, больше - нецелесообразно. В последнее время дома площадью 500–1000 м2 практически не пользуются спросом, так как затраты на эксплуатацию дома сильно увеличиваются, а эффективность использования таких больших площадей понижается. А Владимир Степенко отметил, что сейчас покупатели зачастую предпочитают небольшие строения даже не потому, что огромные виллы очень дороги в обслуживании, просто люди начали ценить уют, который очень сложно создать в больших полупустых помещениях. А некоторые комнаты и вовсе не используются.

Хотя расходы на обслуживание - тоже фактор немаловажный, а для семей со средним достатком даже основополагающий. Например, расходы на обогрев с помощью системы автономного газового отопления 500 или 200 м2 существенно отличаются на тысячи долларов за зимний период. Или наличие бассейна существенно увеличивает расходы на электроэнергию, так как должны работать мощные насосы, и на саму воду. Особенно актуален расчет на обслуживание домовладения для людей, приобретающих загородную недвижимость в кредит, так как они должны заранее рассчитать свои текущие расходы, чтобы не подорвать свою платежеспособность.

При покупке дома желательно пригласить специалиста, чтобы оценить имеющееся в нем электрическое, отопительное, газовое и водное оборудование, насколько оно эффективно, будет ли его мощностей достаточно, насколько оно правильно подобрано именно для этой площади и территории. Кстати, если какие-то коммуникации не подключены, это может являться поводом значительно снизить цену, так как подключение электричества или, например, газа - достаточно дорогостоящая процедура.

Эксперты утверждают, что особое внимание стоит обращать на стройматериалы, из которых выполнен дом. На сегодняшний день для возведения стен и перегородок чаще всего используют традиционный кирпич. Хотя нередко он заменяется пенобетонными или газобетонными блоками. Такие дома пользуются наибольшим спросом. Есть люди, предпочитающие более экологичные стройматериалы, в частности дерево. Более экономное решение - это возведение дома по деревянно-каркасной технологии или с использованием сэндвич-панелей. Спрос на такие коттеджи постоянно растет, в первую очередь за счет более низкой цены.

При выборе дома нужно проверить соответствие техническим особенностям той или иной технологии строительства. Например, если дом кирпичный, стоит выяснить, какой утеплитель использовался - пенопласт или воздушная прослойка. Чтобы провести качественное изучение технических особенностей дома, желательно пригласить консультанта-строителя. Агентства недвижимости зачастую не предоставляют услуги технических консультантов, но могут посоветовать, в какую организацию покупателю лучше обратиться, чтобы получить помощь квалифицированного специалиста.

Владимир Степенко отметил, что сегодня клиенты и риэлторы, их обслуживающие, обращают немало внимания на соотношение площади дома и земли, которая стоит немало, особенно в окрестностях столицы. Поэтому люди предпочитают приобретать дома с не очень большим участком. Во-первых, экономя на покупке, во-вторых - сокращая расходы на дальнейшее обслуживание и уплату земельного налога. Кроме того, площадь и цена земли существенно влияют на общую цену домовладения.

Естественно, чем дальше домовладение от города, тем дешевле земля. Поэтому человек, желающий иметь большой участок под домом, вынужден будет согласиться на покупку дома на приличном расстоянии от города, если, конечно, желает уложиться в первоначальную сумму. В то же время, приобретая дом на небольшом участке, но неподалеку от города, человек будет тратить гораздо меньше времени на дорогу к работе. Но в любом случае выбор должен сделать сам покупатель.

Одним из самых важных этапов при выборе загородной недвижимости является проверка правоустанавливающей документации. Естественно, что для проверки наличия и легальности всех документов необходимо обязательно привлекать опытных риэлторов с хорошей многолетней репутацией.

Но в отличие от квартиры, при покупке дома, помимо правоустанавливающих документов на само строение, необходимо тщательно проверить документацию на землю. По словам Владимира Степенко, это должен быть государственный акт на право собственности на землю с «нормальным» целевым назначением. В свою очередь президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль отметил, что при изучении акта на землю особое внимание следует обращать на размеры участка и целевое назначение земли. Надо убедиться, что в документе указано соответствующее назначение надела, а именно - для строительства дома. На землях другого назначения, например, предназначенных для ведения садоводства, а также на территориях заповедников, лесного и водного фонда, историко-культурного назначения возводить жилье закон запрещает. Если впоследствии выяснится, что данные, указанные в акте на землю, а именно размер или назначение участка, не соответствуют действительности, договор купли-продажи могут в любой момент признать недействительным.

Кроме того, нужно выяснить, как проходило документальное оформление строительства. Был ли утвержден и согласован проект или это «дикая» застройка уже с последующей легализацией объекта. Желательно, чтобы у продавца был утвержденный акт о вводе дома в эксплуатацию. В противном случае это «недострой». Именно вследствие покупки данной категории недвижимости у клиента в дальнейшем может возникнуть масса проблем.

«Недострои» - это сооружения, в которых уже практически можно жить, но официально они в эксплуатацию не сданы, и всего необходимого для обычной сделки пакета документов нет. Обычно «недострои» продаются существенно дешевле, на что «клюют» некоторые покупатели, ограниченные в средствах. Но Андрей Кошиль уверяет, что такая экономия в результате может обернуться массой дополнительных непредвиденных расходов и долгими хождениями по всевозможным инстанциям или судам.
Поэтому, по словам Владимира Степенко, покупателю и его риэлтору нужно четко определить, почему дом не был сдан в эксплуатацию. То ли продавец таким образом минимизировал расходы на проектирование, оформление и налогообложение, то ли задержка с оформлением чисто техническая, вся согласовательная документация в порядке и дом в ближайшие месяц-два будет сдан в эксплуатацию с последующим законным оформлением права собственности и регистрацией в БТИ. В первом случае у покупателя могут впоследствии возникнуть юридические сложности. Хотя сегодня на рынке немало фирм, предлагающих легализацию незавершенного строительства задним числом. Но за «чистоту» такой процедуры никто не поручится. Да и стоит это недешево. Правда, стоит признать, что стоимость покупки формального «недостроя» существенно ниже дома с «чистой» документацией.

Таким образом, в идеале продавцу должны предоставить комплексную проектную и согласовательную документацию, акт о вводе дома в эксплуатацию и государственный акт на землю с целевым назначением под жилую застройку. Уважающее себя агентство недвижимости имеет в штате юристов, которые должны тщательно проверить правоустанавливающую и сопутствующую документацию на предлагаемый клиенту объект и предупредить клиента в случае выявления рисков.

Конечно, в большинстве случаев при выборе дома все упирается в деньги. Татьяна Племенюк утверждает, что стоимость загородной недвижимости весьма относительна. Во-первых, она зависит от удаленности от Киева, во вторых - от того, где дом расположен в самом населенном пункте, из каких материалов он построен и т. д. Плюс очень важен фактор наличия внутренней отделки, которая очень дорого стоит. «Мы всегда объясняем своим клиентам, которые, приобретая дом, часто радуются, что нет отделки, мол, я смогу сделать все по своему вкусу, со своим дизайнером, что стоимость внутренней отделки может превышать половину стоимости дома», - отметила Татьяна Племенюк.

Кстати, в последнее время продавцы недвижимости стали указывать цены в евро и не только потому, что это более стабильная валюта. Но еще и потому, что цифры в евро меньше, чем в других денежных единицах, что психологически менее остро воспринимается покупателем.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления