Елена Верёвочкина, Управляющий Санкт-Петербургского филиала РОСГОССТРАХ БАНКА:

По моему мнению, совместный договор аренды банковской ячейки («сейфинг») является высокорискованной и юридически незащищенной формой расчетов продавца и покупателя при расчетах за недвижимость.

Плюсы:

Относительно невысокий размер вознаграждения банка по договору сейфинга.

Продавец и покупатель сами, в присутствии друг друга, кладут деньги в банковскую ячейку, продавец может самостоятельно либо с помощью риэлтора проверить сумму внесенных в ячейку денег и убедиться в их наличии. Некоторые банки за дополнительную плату предоставляют услугу по пересчету наличных денег, помещаемых в ячейку, и проверке их подлинности банковским работником в присутствии сторон сделки. Следует отметить, что банк никогда не предоставит сторонам сделки какого-либо письменного подтверждения относительно суммы денег, заложенных в ячейку или гарантий их подлинности. Здесь банк только гарантировать сохранность внесенных в ячейку ценностей.

Минусы:

Высокие риски мошенничества со стороны покупателя, как правило, действующего в сговоре с риэлтором (фальшивые купюры, изъятие небольшой части купюр (например 5%-10% от суммы сделки, шантаж продавца: требование оплаты продавцом исполнения покупателем своих обязательств по договору сейфинга, и, как следствие, неполучение продавцом полной цены продаваемого объекта недвижимости).

Отсутствие юридических гарантий по возврату денег (например, в случае ограбления хранилища банка или в случае, если покупатель/продавец отказывается от сделки и не выполняют обязательств по договору сейфинга);

Криминальные риски, связанные с необходимостью принести (покупатель) или унести (продавец) из банка большое количество наличных денег в день, о котором знают или могут знать многие третьи лица.

Большая распространенность данного способа расчетов в сделках купли-продажи недвижимости, связана на мой взгляд:

С низкой правовой культурой и отсутствием понимания гражданами правовых рисков данного способа расчетов;

С политикой агентств недвижимости и частнопрактикующих риэлторов, зачастую навязывающих данный способ расчетов клиентам (вознаграждение агентствам, риэлторам выплачивается в таком случае, как правило, наличными деньгами без составления каких либо подтверждающих документов);

С сокрытием продавцом либо покупателем реальной суммы доходов/расходов, полученной по сделке (уход от налогообложения, легализация доходов полученных преступным путем).

В случае если расчет через банковскую ячейку неизбежен, продавцу/покупателю следует:

Внимательно изучить договор сейфинга и при наличии любых непонятных моментов проконсультироваться со сторонним риэлтором, юристом, а также банковскими работниками;

Настаивать на присутствии банковского работника в хранилище при закладке денег в сейфовую ячейку и проверке их подлинности;

Указывать в договоре купли-продажи реальную (не заниженную) цену объекта недвижимости и способа расчетов - через банковскую ячейку;

Требовать от риэлтора подтверждения получения денег за оказанные услуги.

Гораздо более защищенным способом расчетов является расчеты по аккредитиву. При покупке или продаже недвижимости расчеты выглядят следующим образом:

Покупатель открывает срочный (т.е. заключенный на определенный срок), безотзывной (т.е. такой, который не может быть отозван покупателем до конца срока действия договора), покрытый (т.е. деньги реально присутствуют на счете) аккредитив, с условием оплаты по аккредитиву;

Продавец предоставляет в обслуживающий банк документы о переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю. Как правило, это выписка из ЕГРП, которую в отношении объекта недвижимости может получить любое лицо.

В случае предоставления продавцом такого документа в банк денежные средства по договору купли-продажи перечисляются на счет продавца банком в течении 3-5 дней, безо всякого участия покупателя. Кроме того, в договоре может быть предусмотрена обязанность банка по проверке подлинности выписки из ЕГРП, т.е. банк самостоятельно осуществляет проверку перехода права собственности к покупателю и осуществит выплату только после подтверждения. В том случае, если до конца срока действия договора подобный документ предоставлен продавцом не будет, денежные средства возвращаются на расчетный счет покупателя, в полном объеме, без каких либо удержаний.

Минусы данного способа:

Достаточно высокая по сравнению с сейфингом банковская комиссия;

Достаточно долгий процесс согласования участниками аккредитива (покупателем/продавцом/банком) нестандартных условий раскрытия аккредитива;

В случае, если сделка сорвется, покупатель вернет свои деньги только после истечения срока договора (с учетом сроков государственной регистрации перехода прав договоры аккредитива заключаются как правило сроком на 3-6 месяцев).

Бесспорными плюсами является большая юридическая защищенность как продавца, так и покупателя, а также финансовая чистота сделки.

Блоги экспертов

Сейфинг для взаиморасчётов: проведение сделки

Завершающей и очень важной частью сделки по купле-продаже недвижимости являются взаиморасчёты между продавцом и покупателем. Хотя рынок постепенно разворачивается в сторону безналичных расчётов (банковских аккредитивов, эскроу-счетов и т. д.), сегодня подавляющее большинство сделок осуществляется с участием наличных денег. А значит, по-прежнему востребована такая услуга, как сейфинг.

Сравнение тарифов

Несомненно, одним из важнейших параметров выбора денежного хранилища является стоимость данных услуг. «Разумная Недвижимость» провела сравнительный анализ тарифов известных в Петербурге расчётных центров: «Сейфовое хранилище Невский, 8», Юридический центр «Восстания, 6» и Центр сделок с недвижимостью на канале Грибоедова, 6. Мы изучили предложения для двух вариантов сделок: простой и средней. Но, прежде чем переходить к сравнению, необходимо сразу оговорить, что «Сейфовое хранилище Невский, 8» и Юридический центр «Восстания, 6» являются коммерческими частными компаниями и никоим образом не аффилированы с банковскими структурами. А это значит, что надёжность оказываемых сервисов зависит от порядочности частного инвестора. Центр на канале Грибоедова 6, благодаря партнёрству с банком «Санкт-Петербург», оказывает весь спектр банковских услуг по сопровождению сделок с недвижимостью по специальным банковским тарифам. Действия банка жёстко регламентированы, и сделка находится «под защитой» действующего банковского законодательства.

Итак, первый вариант - простая сделка. Один объект (квартира), один покупатель, один продавец. Используем коллективный сейфинг (когда доступ к ячейке возможен только в присутствии всех участников сделки одновременно). Рассмотрим ситуацию поэтапно: подготовка сделки, подготовка к взаиморасчётам и, наконец, непосредственно взаиморасчёты.

На этапе подготовки сделки составляется проект договора в простой письменной форме (ППФ). На Невском проспекте, 8 данная услуга стоит 4000 рублей, на улице Восстания, 6 – 5000 рублей, на канале Грибоедова, 6 - 3000 рублей.

Подготовка к взаиморасчётам - более сложный этап. Для начала потребуется аренда переговорной комнаты и аренда машинки для пересчёта денежных средств - примерно на 2,5 часа. На Невском, 8 это обойдётся в 2500 рублей, на Восстания, 6 – 200 рублей, на Грибоедова, 6 – 2500 + 500 руб. за 1 млн, но не более 2000 руб. Правда, на Невском, 8 переговорную можно арендовать и на 30 минут за 500 рублей. Если её использовать не для проведения переговоров и подписания документов по сделке, а только для пересчёта денег и раскладки по пакетам, то вполне можно уложиться.

Отдельно нужно отметить, что переговорные комнаты тоже бывают разными. В большинстве случаев это «комнатушки» 2 на 2 метра с незакрывающейся дверью. И до недавнего времени для неискушённых покупателей недвижимости это было нормальным. Но, по мере роста цивилизованности данного рынка, этого стало недостаточно. На Грибоедова, 6 это уже полноценные европейского формата переговорные комнаты, находящиеся под защитой банковской системы безопасности.

За проверку денег кассиром нужно будет отдать: на Невском – 2,5 рубля за банкноту (к примеру, за проверку 3,5 млн. рублей купюрами по 5000 рублей нужно будет заплатить 1750 рублей), на Восстания – 500 рублей за 1 млн. (за проверку 3,5 млн. получается та же сумма, но речь уже идёт о купюрах любого номинала), на канале Грибоедова - 0,1% от суммы (за проверку 3,5 млн. рублей купюрами любого номинала возьмут 3500 рублей).

Пакеты для денег везде выдают бесплатно (правда, в центре на Невском это относится только к ненумерованным пакетам; пакеты с индивидуальными номерами стоят 50 рублей за 1 штуку формата А4 и 40 рублей - за А5. На Восстания и на Грибоедова за пронумерованные пакеты денег не возьмут, причем в Центре сделок они с уникальным буквенным и числовым кодом и штрих-кодом.

И, собственно, взаиморасчёты. За аренду ячейки (50 мм) на 15 дней на Невском, 8 запросят 750 рублей, на Восстания - 450 рублей, а за аренду банковской ячейки на Грибоедова - 700 рублей. Коллективный сейфинг стоит 3000 рублей в первом центре, 2000 рублей + 500 рублей за каждое дополнительное условие - во втором и 2500 рублей - в третьем. Заказ денег под сделку возможен только на Грибоедова, 6.

Итого, общие затраты с договором ППФ составят: на Невском – 12 000 рублей (если переговорку брать всего на полчаса – то 10 000), на Восстания – 9900 рублей и на Грибоедова – 10 700 рублей. Без ППФ – 5500 рублей плюс аренда переговорки, 4900 рублей и за банковскую гарантию расчетов 7700 рублей соответственно.

Второй вариант - средняя сделка. Два объекта, четыре покупателя/продавца плюс один агент. В цепочке также квартиры. Используем эксперт-сейфинг - договор аренды банковской ячейки по сделкам купли-продажи недвижимости, в котором банк контролирует доступ к ячейке строго при соблюдении арендаторами оговоренных в этом договоре условий.

Составление проекта договора ППФ на Невском, 8 стоит 4000 х 2 = 8000 рублей, на Восстания, 6 - 5000 х 2 = 10 000 рублей, на Грибоедова, 6 - 3000 х 2 = 6000 рублей. Стоимость аренды переговорки вкупе с арендой машинки для пересчёта денег от количества участников не зависит - как и в первом варианте на 2,5 часа это составит 2500, 200 и 2500 + 500 руб. за 1 млн, не более 2000 рублей. Такими же остаются и тарифы на проверку денег, не меняются и условия предоставления пакетов для купюр.

За аренду ячейки на 15 дней на Невском, 8 нужно будет заплатить 750 рублей, на Восстания - 600 рублей, на Грибоедова - 800 рублей. Эксперт-сейфинг обойдётся: 4500, 7000 и за аренду банковской ячейки 5500 рублей соответственно. Заказ денег под сделку, как мы упоминали, возможен только на Грибоедова, 6.

Итого, с договором ППФ подобная сделка обойдётся: на Невском, 8 – в 19 250 рублей, на Восстания, 6 - в 21 300 рублей, на Грибоедова - в 16 800 рублей. Без договора - 11 250, 11 300 и 10 800 рублей соответственно.

Обратите внимание: если покупатель заказывал денежные средства под сделку в банке, то проверка купюр не требуется. Следовательно, и стоимость сделки будет ниже. Удешевить сделку можно и другими способами - например, за счёт использования безналичных расчётов, в частности эскроу-счетов. Но в такой форме есть свои нюансы, специалисты центров вам всё разъяснят. Также в разных центрах есть свои акции, купоны и прочее - узнавайте о скидках заранее.

Банковский или частный?

Ещё один значимый параметр выбора расчётного центра - его надёжность. Возможно, именно его, а отнюдь не тарифы стоит поставить на первое место.

Итак, при наличных взаиморасчётах сегодня используют либо банковские ячейки, либо частный сейфинг. Какой из этих видов хранилищ надёжнее и почему?

По словам руководителя адвокатской консультации «ЮРИНФО Недвижимость» Марьяны Баларёвой, сейчас частные сейфинги не акцентируют внимание на том, что они частные, при этом убеждают клиентов, что у них высокая степень надёжности, охрана и т. д. Поэтому с точки зрения «непродвинутого» пользователя никакой разницы между банковской ячейкой и частным сейфингом нет.

- Сегодня большинство известных сейфингов - это либо индивидуальные предприниматели, либо общества с ограниченной ответственностью. Их деятельность по разным причинам может быть остановлена, поэтому, размещая там средства, люди сильно рискуют, буквально ставят на себе эксперимент. Представьте, что частным сейфингом, пусть даже прекрасно организованным и хорошо охраняемым, владеет индивидуальный предприниматель. ИП - это физическое лицо, с которым в любой момент может что-то случиться: он умирает, или его арестовывают, или он уезжает за границу… Судьба его имущества, и в том числе сейфов, оказывается под большим вопросом. С ООО тоже много всего может произойти. Какая-нибудь неправильно сданная бухгалтерская отчётность может привести к остановке его работы, и последствия будут такими же - вы не будете знать, когда и как сможете (и сможете ли вообще!) вызволить свои деньги из ячейки, -

Эксперт-сейфинг - понятие достаточно новое и вряд ли понятное абсолютному большинству людей, не занятых в банковской сфере. И наверняка многим было бы интересно узнать, что оно означает.

Договор «эксперт-сейфинг» позволяет максимально обезопасить интересы участников, совершающих крупные сделки купли-продажи недвижимости, даже если об ее условиях известно большому количеству людей. Эксперт-сейфинг отличается наиболее сложным контролем допуска к содержимому сейфа и его изъятию. Здесь отработан целый механизм по обеспечению сохранности содержимого ячейки.

Доступ клиентов к сейфу возможен только в сопровождении сотрудника банка - эксперта. Кроме того, все сведения о произведенных действиях и операциях, будь то изъятие, либо простое посещение участника сделки, фиксируются и подкрепляются подписями клиентов. Все операции производятся в строгом соответствии с предварительно заключенным соглашением, где прописаны события, вызвавшие необходимость использования сейфа. Такое соглашение требует документального подтверждения. Еще одним гарантом безопасности служит дополнительное соглашение, отражающее информацию, касающуюся проводимой сделки: сведения о клиентах, предмете сделки, ее поэтапное описание. При заключении договора эксперт-сейфинга также могут оговариваться такие условия, как количество пакетов, подлежащих хранению в ячейке, срок, в течение которого следует представить необходимые документы, и так далее.

Для того чтобы воспользоваться обычной ячейкой всем участникам осуществляемой сделки надлежит обговорить ее условия, а также обсудить весь перечень документов, подтверждающих их право доступа к ячейке и изъятия ее содержимого. Обсуждение ведется в предварительно забронированной комнате для переговоров. Здесь же стороны подписывают договор аренды с указанием этапов расчетов, их сроков и наименования соответствующих документов. Ценные пакеты закладываются на хранение в ячейку в присутствии всех участников сделки. С помощью всех этих процедур обеспечивается максимальный контроль над процедурой обмена денежных средств.

Остается лишь добавить, что все больше и больше людей, желающих подстраховать себя от возможных неприятностей и рисков, прибегают к услугам эксперт-сейфинга.

Ниже приведены некоторые условия доступа и изъятия содержимого из индивидуального банковского сейфа, которые применяются при эксперт-сейфинге:

1. Сотрудник банка присутствует и контролирует доступ арендаторов к индивидуальному сейфу, сведения о посещении фиксируются.

2. Доступ к сейфу разрешается при наступлении оговоренных событий (например, государственная регистрация сделки) и предоставлении необходимых документов, подтверждающих данное событие.

3. Сотрудник банка проверяет соответствие документов заявленным условиям по договору, после чего предоставляет доступ к индивидуальному банковскому сейфу.

4. Стороны сделки могут детально расписать в договоре аренды банковской ячейки все этапы взаиморасчетов и всех получателей ценных пакетов или денег (продавец, агент, посредник и т. д.).

5. Аренда с условиями эксперт-сейфинга обеспечит защиту клиенту только в том случае, если сам клиент добросовестно исполняет свои обязательства.

Все больше фактов о том, что Сбер деградирует и не может обеспечить своим клиентам элементарного сервиса и элементарных норм. Аналитики предсказывают - за предложение воспользоваться услугами Сбера уже плюются, а скоро будут давать и в морду. Расскажу о своем посещении отделения Сбербанка РФ в Москве по адресу: Москва, переулок Сивцев Вражек д.29/16 (8-499-241-59-37, 8-499-241-71-26), 1 этаж, отделение по работе с физическими лицами.

Мы с покупателем-риелтором решили делать расчет за куплю-продажи квартиры через сейфовую ячейку данного отделения Сбера. Со стороны продавца сопровождающий эксперт, со стороны покупателя охрана. Начали оформлять договор аренды банковской ячейки. Сотрудники Сбера с самого начала поставили жесткое условие - в депозитарий будут допущены только стороны по купле-продажи. Сопровождаюшим нельзя. Хотя на сайте Сбера ясно написано что сопровождающие до 2 человек могут, если стороны заключат дополнительное соглашение к договору по аренде сейфа. Поэтому осуществить пересчет и проверку купюр на подлинность в самом депозитарии не получилось. Решено было привлечь кассира и за плату в размере 0,2 процента от суммы сделки с его помощью пересчитать и проверить купюры.

Касса располагалась в крохотной комнатке имеющей два оконца. Одно с выходом в общий зал, другое в маленькую комнатку для спец расчетов.В маленькую комнатку нас не пустили, передачу нескольких миллионов рублей не посчитали поводом для беспокойства и кассир стала обслуживать нас в общем зале.Все дело в том, что спец машинка для пересчета денег находилась у оконца в общий зал и двигать ее к другому оконцу кассиру было просто лень. Проверку на подлинность сделали так: пачки купюр раскрывали веером и смотрели на отражение в ультрафиолете. Так сумму в несколько миллионов «проверили» за полторы минуты. Кассир, старушка пенсионерка, чем дальше, тем больше «радовала» нас своими капризами. После пересчета оказалось, что кассиру лень было идти за спец пломбирами и пластиковым боксом. Поэтому решено было положить деньги в прозрачный целофановый пакетик и закрутить скобами от степлера. Сначала хотели опечатать скотчем. Но идти за скотчем кассиру-пенсионерке было тоже лень. А возможно его просто не оказалось в данном отделении Сбера. Поэтому решили ограничится скобами степлера.

В депозитарий мы шли через общий зал. Охранника вызвать нас проводить сотрудники Сбера тоже отказались. По словам сотрудниц у охранников много других важных дел, и им некогда тратить свое время на мелочи. Покупатель-риелтор пошла в депозитарий с громадной хозяйственной сумкой и этому обстоятельству никто тоже не придал никакого значения. Оформление и закладка денег в сейф происходила 10 минут. Все это время стороны стояли в депозитарии, а сопровождающие и эксперты по ту сторону двери. Поэтому дополнительная проверка купюр на подлинность и пересчет были сорваны. Потом оказалось что пластиковые боксы все таки есть, просто находятся в самих сейфах, и в самый последний момент деньги в них таки были положены.

Забегая вперед скажу что сделка сорвалась. Мы стали ругаться со стороной по сделке, негодовать, что обязательная процедура по проверке на пересчет и подлинность сопровождающим экспертом была сорвана. Его незаконно отстранили от этого сотрудники Сбера, а покупатель-риелтор согласилась с этим. Деньги минут 10-15 находились фактически в незапломбированном виде без нашего контроля как стороны по сделке. С противной стороной мы долго ругались, и в итоге покупатель осталась со своими деньгами, а мы со своей квартирой. Сделка, на подготовку которой обе стороны вложили не один десяток тысяч рублей, и за которую заплатили Сберу около 10 тысяч рублей, накрылась медным тазом из за отвратительного сервиса и порядка в том злополучном отделении Сбера. До последнего момента сотрудники Сбера скрывали от нас порядок оформления аренды сейфа, никто не желал отвечать на наши вопросы. Больше того, так называемая «горячая линия» Сбера тоже ничего не знала и советовала обращаться непосредственно к сотрудникам депозитария.

Не советую никому делать расчеты за куплю-продажу квартир через сейфовые ячейки Сбербанка. Советую обращаться в другие банки, там по крайне мере в общих залах дежурят охранники. Вообще, сама идея расчета налом нелепая. В других банках, а раньше и в самом Сбере был расчет через аккредитив на расчетном счете. Но почему то в других банках он до сих пор есть, а Сбер его убрал. В других банках есть такие услуги по хранению нала, как ответственное хранение с описью вложения, как эксперт-сейфинг, когда вложение и выемку нала из сейфа производят сами сотрудники банка.

Я думаю, что многие согласятся, что, когда в Сбере нет ленты скотча для самопального и примитивного опломбирования денег то, это уже деградация банка. Это маразм в его крайней степени. Прощай Сбер, ты меня, и моих знакомых никогда больше не увидишь своими клиентами.

Передача денег при сделке с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью имеют высокую цену. Переход права собственности от продавца к покупателю происходит после регистрации права собственности.

В ходе сделки постоянно возникают разные вопросы:
Каким способом покупатель должен передать деньги продавцу? Как происходит ? Где и продавцу?

Для покупателя недвижимости − самая надёжная схема расчётов та, когда окончательный расчёт по сделке будет происходить, после того, как он стал собственником недвижимости.

Для продавца всё наоборот, ему выгоднее, когда расчёт по сделке будет осуществляться до регистрации. Нельзя проводить сделку, если стороны не договорились, как вести расчёты.

Виды расчётов при сделке купли-продажи недвижимости.

2. Аренда банковской ячейки.

3. Безналичный перевод.

4. Банковский аккредитив.

5. Эскроу-счёт.

6. Депозит нотариуса.

7. Ипотека. Депозитарий банка.

1. Передача наличных из рук в руки.

Это самый простой и вместе с тем рискованный способ передачи денег. Ведь деньги передаются до регистрации. Если вы договорились и прописали в договоре купли-продажи, что передача денег будет происходить наличным путём, то заранее нужно заготовить расписку о передаче денег. Расписка в получении денежных средств за квартиру страхует вас от действий недобросовестного продавца. Нужно заранее подготовить место для проверки и пересчёта купюр.

Недостатки:

• Сложно проверить подлинность купюр.
• Передача наличными всегда сопряжена с риском грабежа и других мошеннических действий.
• Сложно вернуть деньги, если сделку не зарегистрируют в Росреестре.

2. Аренда банковской ячейки.

В Санкт-Петербурге самая популярная схема расчётов – это расчёт через банковскую ячейку. Можно арендовать обычную банковскую ячейку, а можно эксперт-сейфинг.

Смысл сделки состоит в том, что деньги за
приобретаемый объект недвижимости закладываются в арендованную ячейку банка. После свершения факта государственной регистрации сделки, перехода права собственности к покупателю и приёма-передачи объекта недвижимости, покупатель и продавец посещают банк, вскрывают банковскую ячейку и забирают причитающиеся им ценные пакеты. Продавец получает ценный пакет с деньгами, а покупатель расписку о получении им полной стоимости объекта недвижимости.

Стоимость аренды банковской ячейки складывается из стоимости оформления договора (около 2 тыс.руб.) и стоимости аренды. Стоимость аренды ячейки за 1 сутки составляет 30 рублей. Включение в договор условий выбытия составляет 500 рублей. В итоге аренда сейфовой ячейки в среднем обходится около 3,5 тыс.руб. Так рассчитывается стоимость в расчетных центрах Санкт-Петербурга. В Сбербанке аренда ячейки обходится примерно в эту же сумму.

Недостатки:

• Условие обязательного присутствия покупателя и продавца в момент открытия-закрытия ячейки создаёт условия для применения шантажа и мошенничества.
• Банк не выдает арендаторам ячейки сейфа документы, подтверждающие что именно было помещено в ячейку сейфа.
• Банк не вникает в интересы и проблемы покупателя и продавца, связанные с проведением сделки.

Эксперт-сейфинг. Одной из разновидностей банковской ячейки является эксперт-сейфинг . Деньги также закладываются в банковскую ячейку. Но в этом случае банк заключает договор, по которому отслеживает контроль выдачи пакетов. При наступлении определённых условий каждый участник может забрать причитающийся ему пакет без обязательно присутствия других участников сделки. Условия и все участники описываются в дополнительном соглашении к договору. Эксперт-сейфинг используется при много-объектных, встречных сделках, при расселении, разъездах и прочих сложных сделках.

Стоимость эксперт-сейфинга дороже обычной банковской ячейки и составляет около 7-8 тыс.рублей.

Безналичная форма расчётов.

Безналичный перевод, банковский аккредитив, специальные банковские счета, сервис безопасных расчётов сбербанка – всё это различные формы безналичных расчётов. Безналичная схема расчётов позволяет обеспечить высокую безопасность всех сторон сделки.

Преимуществом безналичной формы расчётов является полное исключение расчётов фальшивыми деньгами, высокий уровень безопасности. Безналичная форма позволяет исключить риск потери права доступа к ячейке в случае неявки второй стороны в банк для вскрытия ячейки.

Безналичный перевод.

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца. Способ передачи денег, а также дата перевода прописывается в договоре купли-продажи. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности.

Этот способ аналогичен передаче наличных из рук в руки. Разница в том, что деньги зачисляются на счёт покупателя, а не лично в руки. Данный способ безопаснее в плане кражи, потери денег. Но никак не защищает покупателя от мошеннических действий недобросовестного продавца. Остаётся открытым вопрос: как вернуть деньги, если сделка не прошла регистрацию.

Банковский аккредитив . Аккредитив – это вид банковского счёта, по которому банк берёт на себя поручение выплатить по аккредитиву обозначенную сумму в указанный срок и на условиях, указанных в аккредитиве.

Аккредитив используется при прямых сделках купли-продажи, для расчётов между покупателем и продавцом. Он используется во многих банках, в том числе и Сберегательном банке РФ.
Недостатки – нельзя применять при встречных сделках с большим количеством участников, а также других сложных сделках.

Другой вид безналичных расчётов – эскроу-счёт . Это специальный банковский счёт, который открывается на имя депонента. В сделке участвуют три стороны:

1. депонент – лицо, на которое открывается счёт;
2. бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором.
3. эскроу-агент – банк;

Смысл расчётов в том, что денежные средства переводятся бенефициару эскроу-агентом в том случае, если бенефициар выполнил свои обязательства по сделке перед депонентом.
Достоинством данного вида расчёта является возможность проведения встречных (альтернативных) сделок. Здесь возможно наличие нескольких бенефициаров (получателей денег). Это более гибкий способ безналичного расчёта по сравнению с банковским аккредитивом, где возможно наличие только двух сторон: продавца и покупателя.

К договору с банком идёт приложение, где прописываются индивидуальные условия специального банковского счёта эскроу, а также условия передачи депонируемой суммы. Договора эскроу регламентируется статьей 860.7-860.10 ГК РФ. К сожалению, такая услуга, как эскроу-счёт есть не во всех банках.

Существует ли абсолютно надёжная схема для расчётов?

Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно проявлять бдительность. Сделку лучше оформлять через нотариуса или привлекать банк в качестве посредника и гаранта безопасности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив.

Меры предосторожности, на которые указывают юристы:

• Не стоит занижать сумму продаже в договоре купли-продажи. Это риск для покупателя.
• Нельзя открывать доступ к банковской ячейке третьим лицам. Доступ к ячейке прописывается в договоре на аренду ячейки.
• Когда вы решили воспользоваться безналичным расчётом, то лучше будет, если счета продавца и покупателя в одном банке. Для этого до сделки нужно открыть счета.
• Денежные средства лучше передавать после регистрации в Росреестре.

В решении о применении той или иной схемы расчётов должны принимать обе стороны сделки. Схема расчётов должна быть абсолютно продуманной, а главное, понятной всем участникам сделки. Для разработки схемы расчётов по сделке можно привлечь агента по недвижимости.

Если вы не слишком разбираетесь во всех этих тонкостях и не знаете, как правильно провести расчёт при сделке купли продажи недвижимости, то вы можете заказать услугу сопровождения сделки .